Nouvel arrivant au Canada : quelle valeur fiscale attribuer aux biens que vous possédiez avant votre arrivée?

Montréal, vue depuis le mont Royal. Photo : Matthias Mullie / Unsplash, utilisée sous licence Unsplash.

GestionJC · Fiscalité des nouveaux arrivants · Mise à jour : 4 novembre 2026

Vous avez acheté un appartement en France il y a dix ans. Depuis, sa valeur a considérablement augmenté. Aujourd'hui, vous vous installez au Québec, mais vous conservez cet appartement, votre compte bancaire français et quelques placements financiers.

Une question importante se pose : si vous vendez ces biens dans quelques années, le Canada calculera-t-il votre gain à partir de leur prix d'achatinitial ou de leur valeur au moment de votre installation?

En règle générale, lorsqu'une personne devient résidente fiscale du Canada, certains biens qu'elle possède déjà sont réputés avoir été acquis à leur juste valeur marchande à cette date.

Autrement dit, le fisc canadien reconnaît généralement un nouveau coût fiscal pour ces biens, même s'ils n'ont pas réellement été vendus ou rachetés.

Ce mécanisme peut avoir des conséquences importantes sur le calcul d'un futur gain en capital, la déclaration des revenus étrangers et les obligations de déclaration de biens étrangers.

Mais attention : cette règle ne s'applique pas indistinctement à tous les biens. Et surtout, elle ne dispense pas de déclarer les revenus mondiaux gagnés après le début de la résidence fiscale canadienne.

Pourquoi la date de résidence fiscale est-elle si importante?

Avant de déterminer la valeur fiscale de vos biens, il faut établir la date à laquelle vous êtes devenu résident du Canada aux fins de l'impôt.

Cette date ne correspond pas nécessairement à celle de votre arrivée à l'aéroport, de l'obtention de votre résidence permanente ou de la délivrance de votre carte d'assurance maladie.

L'Agence du revenu du Canada (ARC) examine notamment les liens de résidence que vous établissez au Canada :

• la disponibilité d'un logement;
• la présence de votre conjoint ou de vos enfants à charge;
• vos liens personnels, économiques et sociaux;
• la nature et la durée de votre installation.

Les conventions fiscales internationales peuvent également influencer l'analyse lorsqu'une personne est susceptible d'être résidente de deux pays. (Agence du revenu du Canada)

Prenons une personne qui arrive au Québec le 1er juillet 2026, s'y installe durablement et y établit ses principaux liens de résidence à cette date.

Sous réserve de l'analyse de sa situation, le 1er juillet 2026 pourrait correspondre au début de sa résidence fiscale canadienne.

Cette date devient alors déterminante à deux niveaux :

D'abord, elle marque généralement le début de l'obligation de déclarer au Canada ses revenus mondiaux.

Ensuite, elle sert de date de référence pour établir la juste valeur marchande de certains biens déjà détenus.

Pour approfondir : résidence fiscale et fiscalité internationale.

L'acquisition réputée : un nouveau coût fiscal pour vos biens

Au moment où une personne devient résidente fiscale du Canada, les règles fiscales fédérales prévoient généralement qu'elle est réputée avoir disposé de certains biens immédiatement avant de devenir résidente, puis les avoir acquis de nouveau à leur juste valeur marchande.

Il s'agit d'une disposition et d'une acquisition réputées.

Ces transactions sont fictives : le propriétaire conserve ses biens. Aucun transfert de propriété ni paiement réel n'est nécessaire.

La juste valeur marchande (JVM) correspond généralement au prix qu'un bien pourrait obtenir sur un marché libre entre des parties indépendantes et bien informées.

Pour les biens visés, cette valeur devient le nouveau coût fiscal canadien et sert notamment de point de départ au calcul d'un futur gain ou d'une future perte en capital. (Agence du revenu du Canada)

Exemple : un appartement acheté avant l'immigration

Imaginons que vous avez acheté un appartement en France pour 100 000 €.

À la date où vous devenez résident fiscal du Canada, cet appartement vaut 250 000 €.

Quelques années plus tard, vous le vendez pour 300 000 €.

Dans ce scénario simplifié, le coût fiscal canadien ne repose généralement plus sur les 100 000 € payés initialement, mais sur la valeur de 250 000 € au moment de l'acquisition réputée.

Le Canada n'impose donc généralement pas, au titre de cette disposition future, la hausse de valeur de 150 000 € accumulée avant l'immigration.

Il faut toutefois apporter une précision importante : le gain fiscal canadien ne correspond pas nécessairement à 50 000 € convertis au taux dechange de l'année de vente.

Le calcul doit être effectué en dollars canadiens, en tenant compte des taux de change applicables aux différentes opérations et des ajustements éventuels au coût fiscal.

Pourquoi le taux de change peut-il modifier le gain imposable?

Reprenons le même appartement et supposons les taux de change suivants, utilisés uniquement pour illustrer le calcul.

Malgré une augmentation de 50 000 € de la valeur de l'appartement, le gain calculé en dollars canadiens serait ici de 45 000 $, avant les frais de vente et les autres ajustements applicables.

La variation des taux de change explique cette différence.

Il serait donc incorrect de calculer automatiquement le gain en euros pour simplement convertir le résultat final au taux de change en vigueur lors de la vente.

L'ARC précise que le coût fiscal d'un bien et son produit de disposition doivent être convertis selon les taux applicables à leurs dates respectives. (Agence du revenu du Canada)

Précision : si le bien est un immeuble locatif, le terrain et le bâtiment doivent aussi être distingués pour certains calculs fiscaux, notamment ceux liés à l'amortissement. L'exemple ci-dessus suppose l'absence de déduction pour amortissement et d'autres ajustements.

Quels biens sont concernés par cette règle?

L'acquisition réputée peut notamment concerner plusieurs catégories de biens qu'une personne possédait avant son installation au Canada.

Les exceptions à ne pas négliger

Tous les biens ne bénéficient pas automatiquement d'une remise à la juste valeur marchande.

Les biens canadiens imposables, certains biens d'inventaire ou biens incorporels liés à une entreprise exploitée au Canada, ainsi que certains droits ou intérêts exclus peuvent relever de règles différentes.

Par exemple, un immeuble situé au Canada et acquis avant l'immigration peut conserver un coût fiscal fondé sur son acquisition antérieure, plutôt que bénéficier du nouveau coût à la JVM.

De même, les droits de retraite, les participations dans certaines fiducies et les actifs d'entreprise peuvent présenter des particularités importantes.

Revenu Québec confirme expressément plusieurs exceptions à sa règle d'acquisition réputée. (Revenu Québec)

Il est donc préférable d'établir un inventaire patrimonial à l'arrivée plutôt que d'appliquer un traitement unique à tous les actifs.

Exemple pratique : vous arrivez au Québec avec un appartement, un compte bancaire et des placements

Prenons le cas de Sophie, qui vivait en France et s'installe définitivement à Montréal le 1er juillet 2026.

Elle devient résidente fiscale du Canada à cette date, selon les faits retenus dans notre exemple.

Sophie conserve en France :

• un appartement qu'elle loue à un particulier;
• un compte bancaire en euros;
• un portefeuille d'actions détenu auprès d'un courtier étranger.

Elle continue de percevoir des loyers et des intérêts bancaires après son installation au Québec.

Déterminer les revenus imposables avant et après l'arrivée

Supposons que Sophie perçoit un loyer de 1 200 € par mois, soit 14 400 € pour l'année 2026.

Elle reçoit également 600 € d'intérêts bancaires au cours de l'année, répartis également entre les deux semestres.

Voici la répartition retenue pour notre exemple, en supposant que les revenus sont gagnés uniformément au cours des périodes concernées.

Les revenus gagnés avant le début de la résidence fiscale canadienne ne sont généralement pas imposés au Canada lorsqu'ils proviennent exclusivement de sources étrangères.

En revanche, les revenus étrangers gagnés après cette date doivent généralement être inclus dans la déclaration canadienne, même s'ils demeurent déposés dans un compte bancaire français.

Pour l'année 2026, Sophie devra donc notamment déclarer, en dollars canadiens, ses revenus locatifs français de la période du 1er juillet au 31 décembre, ainsi que les intérêts gagnés pendant cette période.

Le montant de 7 200 € représente ici le loyer brut. Le revenu locatif net imposable sera déterminé en tenant compte des dépenses admissibles et des règles fiscales canadiennes. (Agence du revenu du Canada)

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Il ne faut pas non plus confondre la date de réception d'un paiement et la période à laquelle le revenu se rapporte. Les revenus courus, les sommes payées d'avance et les autres particularités peuvent nécessiter un traitement différent.

Déterminer la valeur fiscale des biens au 1er juillet 2026

Supposons maintenant que la situation patrimoniale de Sophie est la suivante au moment de son installation :

Ces chiffres permettent de constituer une photographie de son patrimoine étranger au 1er juillet 2026.

Pour l'appartement et les actions admissibles à l'acquisition réputée, les valeurs établies à cette date constituent généralement les nouveaux coûts fiscaux canadiens.

Pour le compte bancaire, il faut conserver le solde et sa valeur en dollars canadiens. Les revenus d'intérêts ainsi que les gains ou pertes de change éventuels seront analysés séparément selon les règles applicables.

Ces valeurs peuvent également servir de référence à la détermination des obligations déclaratives relatives aux biens étrangers pour les années suivantes.

Conserver une évaluation de l'appartement

Sophie possède un acte d'achat montrant qu'elle a payé son appartement 100 000 € plusieurs années avant son immigration.

Cependant, cet acte ne démontre pas que l'appartement valait 250 000 € le 1er juillet 2026.

Elle devrait idéalement disposer d'une évaluation immobilière indépendante dont la date de référence correspond à celle de son entrée en résidence fiscale canadienne.

Cette évaluation devrait permettre de justifier la valeur de marché retenue et, lorsque nécessaire, de distinguer la valeur du terrain de celle du bâtiment.

Pourquoi est-ce important?

Supposons que Sophie vende l'appartement en 2032. Six années se seront écoulées depuis son arrivée au Canada.

Si elle ne possède aucune preuve de la valeur de 250 000 € retenue en 2026, elle pourrait avoir des difficultés à justifier son coût fiscal lors d'une vérification.

L'ARC comme Revenu Québec recommandent de conserver la preuve de la juste valeur marchande des biens visés au moment de l'immigration. (Agence du revenu du Canada)

Préparer les obligations déclaratives des années suivantes

Dans notre exemple, Sophie devient résidente du Canada pour la première fois en 2026.

Elle bénéficie donc normalement d'une exception à l'obligation de produire les déclarations de renseignements sur les biens étrangers pour cette première année, selon les règles applicables aux particuliers nouvellement résidents.

En 2027, la situation change.

Si elle détient toujours son appartement locatif, son compte bancaire et son portefeuille d'actions, elle devra vérifier si le coût total des biens étrangers visés dépasse le seuil de déclaration applicable.

À titre illustratif, le seul appartement locatif possède déjà un coût fiscal canadien de référence de 375 000 $, avant ajustements éventuels.

Il pourrait donc suffire à entraîner une obligation déclarative en 2027.

Et ce, même si Sophie n'a pas vendu son appartement et même si elle n'a pas transféré au Canada le produit de ses loyers.

T1135 et TP-1079.8.BE : faut-il déclarer les biens étrangers dès l'année d'arrivée?

Il faut ici distinguer deux obligations : déclarer les revenus générés par les biens et déclarer la détention des biens eux-mêmes.

Ces obligations sont différentes.

Au fédéral : le formulaire T1135

Le formulaire T1135 — Bilan de vérification du revenu étranger — concerne notamment les résidents canadiens dont le coût total des biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA à un moment quelconque de l'année.

Toutefois, l'ARC prévoit une exception importante :

Un particulier n'a pas à produire le T1135 pour l'année au cours de laquelle il est devenu résident du Canada pour la première fois.

Pour les années suivantes, le coût des biens étrangers déjà détenus à l'arrivée est généralement établi à partir de leur juste valeur marchande au moment où la personne est devenue résidente fiscale du Canada. (Agence du revenu du Canada)

Au Québec : le formulaire TP-1079.8.BE

Depuis l'année d'imposition 2025, le Québec dispose également de son propre formulaire de déclaration relative à la détention de biens étrangers.

Il s'agit du TP-1079.8.BE, qui concerne notamment les contribuables assujettis détenant des biens étrangers désignés dont le coût total dépasse 100 000 $ CA à un moment quelconque de l'année.

Revenu Québec précise qu'un particulier qui est devenu résident du Canada durant l'année visée n'a pas à produire ce formulaire pour cette année-là.

Cette exception est notamment indiquée dans les instructions de la ligne 25 de la déclaration québécoise pour 2025. (Revenu Québec)

Pour une personne nouvellement résidente en 2026, il conviendra de tenir compte des instructions officielles applicables à cette année lors de la production de sa déclaration.

Comparaison fédérale et québécoise

Pour les résidents des autres provinces, la principale obligation de renseignements comparable est le T1135 fédéral.

À lire également : déclarer ses biens étrangers au Canada et au Québec.

Attention : le seuil de 100 000 $ ne correspond pas à votre patrimoine net

Le seuil est établi en fonction du coût des biens étrangers déterminés, et non simplement de leur valeur marchande actuelle.

De plus, le financement d'un bien ne réduit pas automatiquement son coût aux fins de cette déclaration.

Par exemple, un immeuble locatif étranger ayant un coût fiscal de 375 000 $ ne cesse pas d'être visé parce qu'une hypothèque importante demeure à rembourser.

Les biens exclus, notamment certains biens utilisés principalement à des fins personnelles, ne sont pas nécessairement pris en compte.

L'analyse doit donc porter sur la nature des actifs et leur coût fiscal, et non uniquement sur leur localisation ou leur valeur nette. (Agence du revenu du Canada)

L'exemption du T1135 ne signifie pas que vos revenus étrangers sont exonérés d'impôt

C'est une distinction fondamentale.

Une personne qui devient résidente fiscale du Canada le 1er juillet 2026 peut être dispensée du T1135 pour cette première année et devoir néanmoins déclarer :

• les loyers gagnés sur un immeuble situé en France après cette date;
• les intérêts d'un compte bancaire étranger;
• les dividendes de sociétés étrangères;
• les gains réalisés sur certains placements après le début de sa résidence fiscale.

Ces revenus doivent généralement être exprimés en dollars canadiens et déclarés conformément aux règles fiscales applicables.

L'ARC confirme expressément que les obligations liées au T1135 ne remplacent pas l'obligation de déclarer les revenus imposables provenant de biens étrangers. (Agence du revenu du Canada)

Et si ces revenus sont également imposés à l'étranger?

La détention d'un immeuble locatif en France peut entraîner des obligations fiscales françaises, même lorsque son propriétaire réside désormais au Canada.

La situation peut donc conduire à une imposition dans les deux pays.

Les mécanismes de crédit pour impôt étranger, prévus par les lois fiscales canadiennes et québécoises ainsi que les conventions fiscales applicables, peuvent contribuer à atténuer cette double imposition.

Toutefois, les crédits ne correspondent pas automatiquement à la totalité des impôts payés à l'étranger.

Le calcul dépend notamment de la nature du revenu, des impôts étrangers admissibles, des limites propres aux crédits fédéral et québécois ainsi que des dispositions de la convention fiscale concernée.

Pour Sophie, il serait donc nécessaire d'examiner les revenus locatifs français, les impôts français correspondants et les crédits éventuellement réclamables au Canada et au Québec.

Pour comprendre les limites des crédits : crédit pour impôt étranger au Canada et au Québec.

Quels documents conserver dès votre installation?

La qualité des documents préparés à l'arrivée peut avoir une incidence plusieurs années plus tard, notamment lors de la vente d'un immeuble ou d'un portefeuille de placements.

Voici les principales pièces à conserver.

Lorsque l'évaluation précise d'un bien n'a pas été réalisée à l'arrivée, il peut être possible de faire établir ultérieurement une évaluation rétrospective.

Cependant, la disponibilité et la qualité des informations historiques peuvent compliquer cet exercice.

Le meilleur moment pour documenter votre patrimoine étranger est donc généralement celui où votre résidence fiscale canadiennecommence, et non celui où vous décidez de vendre vos biens.

Quatre erreurs fréquentes chez les nouveaux arrivants

Confondre la date d'immigration avec celle de résidence fiscale. Une date administrative ne suffit pas à elle seule pour déterminer le moment où commencent les obligations fiscales canadiennes. Les liens de résidence et les conventions fiscales doivent être pris en compte.

Utiliser le prix d'achat historique pour calculer un futur gain. Pour les biens admissibles à l'acquisition réputée, le prix d'achat initial ne représente généralement plus le coût fiscal pertinent au Canada après l'immigration.

Oublier l'effet du taux de change. Une plus-value en euros ne produit pas nécessairement le même gain, proportionnellement, lorsqu'elle est calculée en dollars canadiens.

Croire qu'aucune déclaration n'est nécessaire la première année. La dispense relative aux formulaires de biens étrangers ne s'étend pas automatiquement aux revenus générés après le début de la résidence fiscale.

Questions fréquentes

À retenir

Lorsque vous devenez résident fiscal du Canada, il ne suffit pas de dresser la liste de vos revenus à déclarer.

Vous devez également connaître la valeur fiscale des biens que vous possédiez déjà.

Pour les biens admissibles, la juste valeur marchande à la date d'établissement de votre résidence fiscale devient généralement le nouveau coût fiscal canadien.

Cette valeur pourra influencer le calcul de vos gains futurs, tandis que vos revenus étrangers postérieurs à l'arrivée pourront être imposables dès la première année.

Enfin, même si une exception est normalement prévue pour les déclarations de biens étrangers durant l'année où vous devenez résident canadien pour la première fois, les obligations peuvent commencer dès l'année suivante.

Une bonne préparation consiste donc à établir quatre éléments distincts : la date de résidence fiscale, les revenus mondiaux à déclarer, le coûtfiscal canadien des biens et les obligations déclaratives futures.

Un patrimoine à l'étranger au moment de votre arrivée au Canada?

Si vous détenez un immeuble, des placements ou d'autres actifs à l'étranger, une analyse fiscale dès votre installation peut vous aider à établir correctement leur coût fiscal canadien et à identifier vos obligations.

Chez GestionJC, nous accompagnons les contribuables dans l'analyse de leur résidence fiscale, la déclaration de leurs revenus étrangers et la planification fiscale liée à leurs actifs internationaux.

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Ce contenu fournit des renseignements généraux et ne remplace pas une analyse personnalisée. Les règles applicables dépendent de votre situation; les instructions officielles propres à l’année 2026 devront être vérifiées lors de la production des déclarations.