NR6 et revenus locatifs

La règle générale : une retenue de 25 % sur le revenu locatif brut

Lorsqu’un non-résident reçoit un revenu provenant de la location d’un bien immobilier situé au Canada, une retenue d’impôt de 25 % s’applique généralement au revenu locatif brut payé ou crédité au propriétaire.

Le mot important est ici : BRUT.

Prenons un exemple.

Sophie quitte le Canada pour s’installer en France, mais conserve un condo à Montréal.

Elle loue son condo 2 500 $ par mois.

En l’absence d’une autre autorisation de l’Agence du revenu du Canada, la retenue est normalement calculée ainsi :

Loyer brut : 2 500 $

Retenue de 25 % : 625 $

Montant restant après la retenue : 1 875 $

Cette retenue est effectuée avant de tenir compte des dépenses liées à l’immeuble.

Pourtant, Sophie peut avoir plusieurs dépenses nécessaires à l'exploitation de son bien :

• intérêts sur son financement;
• taxes municipales et scolaires;
• frais de copropriété;
• assurances;
• frais de gestion;
• réparations et entretien;
• honoraires professionnels;
• autres dépenses admissibles.

Cela peut créer un décalage important entre le revenu brut utilisé pour calculer la retenue et le bénéfice réellement généré par l’immeuble.

Pourquoi cette règle peut affecter fortement la trésorerie

Supposons que Sophie ait les résultats mensuels suivants :

Revenus locatifs : 2 500 $

Dépenses admissibles : 1 600 $

Revenu net estimatif : 900 $

Sans mécanisme particulier, la retenue demeure normalement de :

25 % × 2 500 $ = 625 $

Sophie ne génère pourtant qu’un revenu net estimatif de 900 $ avant impôt.

Une part importante de ses liquidités se retrouve donc versée à l’ARC pendant l’année.

Cela ne signifie pas nécessairement qu’elle devra finalement payer 625 $ d’impôt chaque mois.

Il faut en effet distinguer la RETENUE d’impôt effectuée pendant l’année de l’IMPÔT FINAL qui sera déterminé par la suite.

C’est précisément cette distinction qui permet de comprendre l’utilité du formulaire NR6 et de la déclaration selon l’article 216.

À quoi sert le formulaire NR6 ?

Le formulaire NR6 permet à un propriétaire non-résident et à son agent résident du Canada de demander à l’ARC l’autorisation de calculer la retenue de 25 % sur le revenu locatif net estimatif plutôt que sur le revenu brut.

Cette autorisation n’est pas automatique.

Le formulaire doit être transmis à l’ARC et approuvé.

Tant que l’ARC n’a pas donné son approbation écrite, la retenue applicable au revenu brut doit continuer.

Reprenons notre exemple.

Revenu brut : 2 500 $

Dépenses admissibles estimatives : 1 600 $

Revenu net estimatif : 900 $

Sans NR6 approuvé :

25 % × 2 500 $ = 625 $ de retenue.

Avec NR6 approuvé :

25 % × 900 $ = 225 $ de retenue.

La différence est de 400 $ par mois.

Sur douze mois, cela représente 4 800 $ de liquidités supplémentaires qui demeurent disponibles pendant l’année.

Le NR6 réduit-il réellement votre impôt ?

Pas nécessairement.

C’est probablement la distinction la plus importante à comprendre.

Le NR6 agit principalement sur le montant de la retenue effectuée pendant l’année.

Il ne détermine pas, à lui seul, votre impôt final.

Une retenue moins importante ne signifie donc pas nécessairement que votre facture fiscale finale sera réduite du même montant.

L’impôt final sera établi dans le cadre de la déclaration produite selon l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu.

On peut donc résumer ainsi :

NR6 = gestion de la retenue et de la trésorerie pendant l’année.

Article 216 = calcul de l’impôt final sur le revenu locatif net.

Qu’est-ce que le choix prévu à l’article 216 ?

Un non-résident qui reçoit des revenus locatifs provenant d’un bien immobilier situé au Canada peut généralement choisir de produire une déclaration canadienne selon l’article 216.

Cette déclaration permet de calculer l’impôt en tenant compte du revenu locatif net et des dépenses admissibles, plutôt que de simplement conserver comme impôt final la retenue de 25 % effectuée sur le revenu brut.

Cette possibilité peut donc entraîner un remboursement d’une partie des sommes retenues pendant l’année.

Peut-on produire une déclaration selon l’article 216 sans NR6 ?

Oui.

C’est une source fréquente de confusion.

Le NR6 et la déclaration selon l’article 216 sont liés, mais ils ne remplissent pas la même fonction.

Un propriétaire peut ne pas avoir produit de NR6 pendant l’année et avoir subi une retenue de 25 % sur ses loyers bruts.

Il peut néanmoins généralement choisir de produire par la suite une déclaration selon l’article 216.

Si l’impôt calculé sur son revenu net est inférieur aux retenues effectuées, il pourrait alors obtenir le remboursement d’une partie de celles-ci.

La différence se situe principalement au niveau du moment où les liquidités sont disponibles.

Sans NR6, le propriétaire verse davantage à l’ARC pendant l’année et attend éventuellement son remboursement.

Avec un NR6 approuvé, il peut réduire la retenue dès l'année courante.

Le NR6 constitue un engagement

Il ne faut toutefois pas considérer le NR6 comme une simple demande permettant de réduire ses retenues.

En signant le formulaire NR6, le propriétaire non-résident et son agent prennent certains engagements.

Le propriétaire doit notamment produire une déclaration selon l’article 216 pour l’année concernée.

Pour un particulier ayant obtenu l’approbation d’un NR6, cette déclaration doit généralement être produite au plus tard le 30 juin de l’année suivante.

Cette obligation demeure même si le propriétaire :

• n’a finalement aucun impôt à payer;
• ne prévoit aucun remboursement;
• déclare une perte locative.

Le respect de cette échéance est particulièrement important.

Si la déclaration requise n’est pas produite dans le délai applicable, l’élection peut devenir invalide et l’avantage obtenu grâce à la retenue calculée sur le revenu net peut être remis en cause.

Quand faut-il transmettre le NR6 ?

L’ARC indique que le formulaire NR6 devrait être transmis au plus tard le 1er janvier de l’année concernée ou avant l’échéance du premier paiement de loyer.

Il est donc préférable de ne pas attendre plusieurs mois après le début de l’année pour s’en préoccuper.

De plus, la simple transmission du formulaire ne permet pas immédiatement de réduire les retenues.

L’agent doit continuer à retenir l’impôt sur le revenu brut tant que l’ARC n’a pas approuvé le NR6 par écrit.

Quel est le rôle de l’agent canadien?

Pour utiliser le mécanisme du NR6, le non-résident doit avoir un agent résident du Canada qui agit relativement à ses revenus locatifs canadiens.

Après l’approbation du NR6, cet agent est notamment responsable de calculer la retenue applicable et de remettre les montants requis à l’ARC.

L’agent doit également respecter les obligations de déclaration applicables, notamment celles relatives au feuillet NR4.

Il ne faut donc pas considérer le rôle d’agent comme une simple formalité administrative.

Le NR6 est-il toujours avantageux ?

Non.

Le simple fait d’être non-résident et propriétaire d’un immeuble au Canada ne signifie pas automatiquement qu’un NR6 doit être produit.

Prenons deux situations.

Premier propriétaire :

Loyer annuel : 30 000 $

Dépenses : 5 000 $

Le revenu net demeure relativement proche du revenu brut. La différence de retenue obtenue grâce au NR6 pourrait donc être relativement limitée.

Deuxième propriétaire :

Loyer annuel : 30 000 $

Dépenses : 19 000 $

La différence entre le revenu brut et le revenu net est beaucoup plus importante.

Dans cette situation, calculer la retenue sur le revenu net peut avoir un impact significatif sur les liquidités disponibles.

Il faut donc comparer le bénéfice de trésorerie avec les obligations administratives supplémentaires.

Exemple complet

Prenons un immeuble générant :

Revenus locatifs annuels : 30 000 $

Dépenses admissibles estimatives : 19 200 $

Revenu net estimatif : 10 800 $

Sans NR6 :

25 % × 30 000 $ = 7 500 $ de retenues pendant l’année.

Avec NR6 approuvé :

25 % × 10 800 $ = 2 700 $ de retenues.

Différence de trésorerie :

4 800 $.

Cette différence de 4 800 $ n’est pas nécessairement une économie d’impôt.

Elle représente d’abord une somme qui demeure entre les mains du propriétaire pendant l’année plutôt que d’être remise à l’ARC et éventuellement récupérée plus tard.

Les erreurs fréquentes à éviter

Une première erreur consiste à croire que la retenue de 25 % est toujours l’impôt final.

Elle peut l’être si aucune élection selon l’article 216 n’est effectuée, mais l’article 216 peut permettre au contribuable de calculer son impôt sur son revenu net.

Une deuxième erreur consiste à réduire la retenue dès que le NR6 est envoyé.

La réduction ne peut normalement commencer qu’après l’approbation du formulaire par l’ARC.

Une troisième erreur consiste à obtenir un NR6 puis à oublier la déclaration selon l’article 216.

Le NR6 est précisément un engagement à produire cette déclaration.

Enfin, il ne faut pas oublier les obligations reliées aux retenues, aux remises à l’ARC et aux feuillets NR4.

Que devrait vérifier un propriétaire qui quitte le Canada ?

La planification fiscale ne devrait donc pas commencer plusieurs mois après le départ.

Lorsqu’un contribuable devient non-résident tout en conservant un immeuble locatif au Canada, il devrait notamment revoir :

• la date à partir de laquelle il est considéré comme non-résident;
• le montant de ses loyers;
• ses dépenses locatives admissibles;
• la désignation d’un agent résident du Canada;
• les obligations de retenue et de remise;
• l’intérêt de produire un NR6;
• la production des feuillets NR4;
• la déclaration selon l’article 216;
• les échéances applicables.

En conclusion

Pour un propriétaire non-résident, le NR6 n’est pas simplement un formulaire administratif.

Dans les bonnes circonstances, il peut constituer un véritable outil de gestion de trésorerie.

Mais son intérêt dépend principalement de l’écart entre le revenu brut de l’immeuble et son revenu net.

Plus les dépenses admissibles sont importantes, plus la retenue de 25 % calculée sur le revenu brut peut créer un décalage important avec la situation économique réelle de l’immeuble.

L’objectif n’est donc pas de produire automatiquement un NR6 pour chaque propriétaire non-résident.

Il s’agit plutôt de déterminer si le mécanisme améliore suffisamment la trésorerie pour justifier les obligations qui l’accompagnent.

Chez GestionJC, nous accompagnons les propriétaires non-résidents dans la gestion de leurs revenus locatifs canadiens, notamment relativement aux retenues d’impôt, au formulaire NR6, aux feuillets NR4 et aux déclarations selon l’article 216.